လုံခြုံသောအမြတ်ဝေစုဝင်ငွေအတွက် အထွက်နှုန်းမြင့်မားသော REIT 3 ခု

အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြုပ်နှံမှု ယုံကြည်မှုများ သို့မဟုတ် REITs များသည် ယေဘုယျအားဖြင့် ဘေးကင်းပြီး ဆွဲဆောင်မှုရှိသော အမြတ်ဝေစုဝင်ငွေအတွက် လှည့်ပတ်ရန် အကောင်းဆုံးနေရာတစ်ခုဖြစ်သည်။ အဘယ်ကြောင့်ဆိုသော် ၎င်းတို့သည် ကော်ပိုရိတ်အခွန်ကောက်ခံခြင်းမှ လုံးဝအကျိုးအမြတ်မရှိဘဲ ၎င်းတို့၏ရှယ်ယာရှင်များအား အမြတ်ဝေစုအဖြစ် အခွန်ကောက်ခံရရှိသောဝင်ငွေ၏ အနည်းဆုံး 90% ကို ဥပဒေအရ ပေးဆောင်ရန် လိုအပ်သောကြောင့်ဖြစ်သည်။ ထို့အပြင် REITs အများစုသည် အိမ်ခြံမြေစာချုပ်အရ ငှားရမ်းခြင်းဝင်ငွေ၏ ခုခံကာကွယ်မှုနှင့် တည်ငြိမ်သောသဘောသဘာဝမှ အကျိုးအမြတ်ရရှိကြသည်။

ရလဒ်အနေဖြင့်၊ ဆယ်စုနှစ်များစွာကြာရှိခဲ့သော blue-chip REIT များသည် ယခုအခါ Dividend Aristocrats (25+ နှစ်ဆက်တိုက် အမြတ်ဝေစုတိုးလာမှု) နှင့်/သို့မဟုတ် Dividend Kings များအဖြစ် ကမ္ဘာ့အဆင့်မြင့်အမြတ်အစွန်းများသော အမြတ်ဝေစုတိုးတက်မှုကုမ္ပဏီများ၏အဆင့်သို့ ရောက်ရှိလာသည်မှာ အံ့သြစရာမဟုတ်ပေ။ (50+ နှစ်ဆက်တိုက် ဂွင်တိုးတက်မှု)။

ဤတွင်၊ ကျွန်ုပ်တို့သည် ဘေးကင်းသော အမြတ်ဝေစုများကို ပေးဆောင်ပြီး Dividend King သို့မဟုတ် Dividend Aristocrat ဖြစ်သည့် အထွက်နှုန်းမြင့် REIT သုံးခုကို ကြည့်ပါမည်။

'Move In' အခြေအနေတွင်ရှိသော Aristocrat လူငယ်များ

Essex အိမ်ခြံမြေယုံကြည်မှု (ESS) သည် ၎င်း၏ဂွင်ကို ၂၈ နှစ်ဆက်တိုက် တိုးလာသောကြောင့် Dividend Aristocrats ကလပ်သို့ မကြာသေးမီကမှ ၀င်ရောက်ခဲ့သည်။ ၎င်း၏အလွန်ဆွဲဆောင်မှုရှိသောရေရှည်တိုးတက်မှုအလားအလာ၊ ကြယ်ပွင့်လက်ကျန်ရှင်းတမ်းနှင့် ရှေးရိုးဆန်သောပေးချေမှုအချိုးတို့ကို ပေးစွမ်းသောကြောင့် ၎င်းသည် လာမည့်နှစ်ပေါင်းများစွာအထိ ၎င်း၏အမြတ်ဝေစုကို ဆက်လက်ကြီးထွားလာရန် ကျွန်ုပ်တို့မျှော်လင့်ပါသည်။

၎င်း၏စီးပွားရေးပုံစံတွင် အနောက်ဘက်ကမ်းရှိ မိသားစုပေါင်းစုံနေထိုင်သည့်တိုက်ခန်းအသိုင်းအဝိုင်းများကို တီထွင်ခြင်း၊ ပြန်လည်တည်ဆောက်ခြင်း၊ စီမံခန့်ခွဲခြင်း၊ ရယူခြင်းနှင့် ရောင်းချခြင်းတို့တွင် အဓိကပါဝင်သည်။ လက်ရှိတွင် ၎င်းသည် ရာနှင့်ချီသော အသိုက်အဝန်းများတွင် ပျံ့နှံ့နေသော တိုက်ခန်းယူနစ် 60,000 ကျော် ပိုင်ဆိုင်ထားသည်။

၎င်းသည် ဤလုပ်ငန်းပုံစံမှ အဓိက အယ်လ်ဖာ-ထုတ်လုပ်သည့် ပြိုင်ဆိုင်မှုဆိုင်ရာ အားသာချက် သုံးခုကို ရရှိသည်။

ပထမဦးစွာ၊ ၎င်းသည် မိသားစုပေါင်းစုံ အိမ်ရာများကို ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်စေပြီး သိသိသာသာ အမြတ်အစွန်းဖြင့် ရောင်းချနိုင်သည်။ ဒုတိယ၊ ၎င်းသည် ၎င်း၏ကျွမ်းကျင်မှုနှင့် လုပ်ငန်းကွန်ရက်ကို ပိုင်ဆိုင်မှုများဝယ်ယူပြီးနောက် အစုရှယ်ယာရှင်များအတွက် အလွန်ဆွဲဆောင်မှုရှိသော စွန့်စားချိန်ညှိထားသော ရလဒ်များထွက်ပေါ်စေသည့် တန်ဖိုး-တက်ကြွသော ပြန်လည်ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှုဆိုင်ရာ လှုပ်ရှားမှုများတွင် ပါဝင်လုပ်ဆောင်နိုင်သည်။ တတိယအချက်၊ ၎င်း၏ပထဝီဝင်အနေအထားကို အာရုံစူးစိုက်မှုသည် ခိုင်မာသောစီးပွားရေးအခြေခံများနှင့်အတူ ထောက်ပံ့ရေးကန့်သတ်ထားသော စျေးကွက်များတွင် လည်ပတ်သည်ဟု ဆိုလိုသည်။ ရလဒ်အနေဖြင့်၊ ပိုလျှံသောရောင်းလိုအားသည် စျေးကွက်များလွှမ်းမိုးခြင်းအတွက် ခြိမ်းခြောက်မှုအနည်းငယ်မျှသာ ရှိကြောင်း ဆိုလိုသည်မှာ ၎င်း၏အိမ်များသည် ၎င်းတို့ပတ်လည်တွင် ခိုင်ခံ့သောကျုံးများရှိသည်။ ၎င်း၏ စျေးကွက်များတွင် နည်းပညာကဏ္ဍမှ လှုံ့ဆော်ပေးသည့် အလုပ်အကိုင် တိုးတက်မှုနှင့် ၎င်း၏ ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှုနှင့် ပြန်လည် ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှု စွမ်းရည်များနှင့်အတူ ထောက်ပံ့ရေး အတားအဆီးကြောင့် ESS သည် တောက်ပသော အနာဂတ် ရှိပါသည်။

ESS သည် မဝေးတော့သောအနာဂတ်တွင် ဆိုးရွားသောစီးပွားရေးကျဆင်းမှုကြုံတွေ့ရသောအခါတွင် ၎င်း၏ငွေသားစီးဆင်းမှုနှင့် အမြတ်ဝေစုတိုးတက်မှုပရိုဖိုင်ကို အခြေခံလိုအပ်ချက်တစ်ခုပေးဆောင်ခြင်းကြောင့် စီးပွားရေးကျဆင်းမှုဒဏ်ကို အတော်လေးခံနိုင်ရည်ရှိကြောင်း သက်သေပြခဲ့သည်။ ဥပမာအားဖြင့်၊ အစုရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှု (FFO) မှ ရန်ပုံငွေများ အမှန်တကယ် တိုးလာပါက၊ 5.57 ခုနှစ်တွင် $2007 မှ 6.14 ခုနှစ်တွင် $2008 နှင့် 6.74 ခုနှစ်တွင် $2009 တို့ဖြစ်သည်။

၎င်း၏ ပြိုင်ဆိုင်မှု အားသာချက်များနှင့် အန္တရာယ်နည်းသော ပရိုဖိုင်ကို ၎င်း၏ 4% အမြတ်ဝေစု အထွက်နှုန်းနှင့် မျှော်မှန်းထားသည့် 5-6% FFO နှင့် CAGR ရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် အမြတ်ဝေစုကို လာမည့်ဆယ်စုနှစ်ဝက်အတွင်း ESS သည် လုံခြုံသော မြင့်မားသောအထွက်နှုန်းကို ရှာဖွေနေသည့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအတွက် အလွန်ဆွဲဆောင်မှုရှိသော စွန့်စားဆုပရိုဖိုင်ကို ပံ့ပိုးပေးပါသည်။ .

'O' ၏ဒဏ္ဍာရီ

အိမ်ခြံမြေ ၀င်ငွေ (O) သည် 500 ခုနှစ်တွင် အများသူငှာ ပြန်လည်ရောက်ရှိပြီး 1994 နှစ်ဆက်တိုက် တိုးပွားလာခဲ့သည့် ဆွဲဆောင်မှုရှိသော လစဉ်ဂွင်ကို ပေးဆောင်ပြီးကတည်းက S&P 27 ၏ စုစုပေါင်းပြန်အမ်းငွေများကို ချေမှုန်းသည့် မှတ်တမ်းကြောင့် ဒဏ္ဍာရီဆန်သော အမြတ်ဝေစုစတော့ရှယ်ယာတစ်ခုဖြစ်သည်။

၎င်းသည် ကြီးမားသောအတိုင်းအတာဖြင့် ငှားရမ်းနေထိုင်သူ 11,733 ဦးအား ရှေးရိုးစွဲပုံစံဖြင့် တည်ဆောက်ထားသည့် သုံးဆအသားတင်အငှားဖြင့် ငှားရမ်းထားသော အိမ်ခြံမြေ 1,147 ခန်းပါရှိသည်။ O တွင် 8.8 နှစ် အလေးချိန်ရှိသော ပျမ်းမျှငှားရမ်းမှု သက်တမ်းရှိပြီး ၎င်း၏ ငှားရမ်းခဝင်ငွေ၏ 43% ကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအဆင့် အိမ်ငှားများထံမှ ထုတ်ပေးပြီး ၎င်း၏အနာဂတ် ငွေသားစီးဆင်းမှုလမ်းကြောင်းသို့ မြင့်မားစွာမြင်နိုင်စေသည်။ ဤငွေသားစီးဆင်းမှုစီးကြောင်းသည် စီးပွားရေးကျဆင်းမှုများအတွင်း ကောင်းစွာလုပ်ဆောင်နိုင်သည်ကို သက်သေပြခဲ့ပြီး ၎င်း၏ပရိုဖိုင်၏ အားကောင်းမှုကို ထပ်မံထည့်သွင်းထားသည်။

A- ခရက်ဒစ်အဆင့်သတ်မှတ်ချက်ဖြင့်၊ ၎င်း၏မှတ်စုများနှင့် စာချုပ်စာတမ်းများအတွက် သက်တမ်းရင့်မှ ပျမ်းမျှ 6.3 နှစ်၊ ပုံသေတာဝန်ခံလွှမ်းခြုံမှုအချိုး 5.5x၊ အကြွေး၏ 95% လုံခြုံမှုမရှိ၊ ပုံသေအတိုးနှုန်းဖြင့် ကြွေးမြီ၏ 88%၊ ကျော်နေသော ငွေဖြစ်လွယ်မှု၊ $ 2.5 ဘီလီယံနှင့် 5.2x ရှိသော EBITDA ကို ချိန်ညှိထားသော လိုလားသောပုံစံအတွက် အသားတင်ကြွေးမြီတစ်ခု O ၏ လက်ကျန်ရှင်းတမ်းသည် ခံတပ်နှင့်တူသည်။

O စတော့သည် လက်ရှိတွင် ဆွဲဆောင်မှုရှိသော 4.5% အမြတ်ဝေစုအထွက်နှုန်းကို ပေးဆောင်ထားပြီး ၎င်း၏ခိုင်မာသောစီးပွားရေးပုံစံနှင့် လမ်းကြောင်းမှတ်တမ်းများကြောင့် နောင်နှစ်ပေါင်းများစွာ ဆက်လက်ကြီးထွားလာဖွယ်ရှိသည်။ O သည်လည်း EV/EBITDA, P/AFFO, နှင့် P/NAV အခြေခံဖြင့် ၎င်း၏သမိုင်းဝင်ပျမ်းမျှပျမ်းမျှအား အဓိပ္ပါယ်ရှိသောလျှော့စျေးဖြင့် ရောင်းဝယ်သည်။ အစုရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် AFFO တိုးတက်မှုနှုန်းနှင့် 4.5% အမြတ်ဝေစုအထွက်နှုန်းသည် ဆွဲဆောင်မှုရှိသော စွန့်စားချိန်ညှိထားသော စုစုပေါင်းပြန်အမ်းငွေ ပရိုဖိုင်ကို ဖန်တီးပေးပါသည်။

ဤ REIT မှဖယ်ဒရယ်ကိစ္စတစ်ခုပြုလုပ်ပါ။

နောက်ဆုံးတွင် Federal Realty Trust (FRT) သည် အမေရိကန်ရှိ ဝင်ငွေမြင့်၊ လူနေထူထပ်သော ကမ်းရိုးတန်းဈေးကွက်များတွင် စျေးဝယ်စင်တာများကို ပိုင်ဆိုင်ရန်၊ ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်ရန်နှင့် ပြန်လည်တည်ဆောက်သည့် ထိပ်တန်းလက်လီ-အာရုံစိုက် REIT တစ်ခုဖြစ်ပြီး ဤစျေးကွက်များသည် ၎င်းတို့၏အားကောင်းသောဝင်ငွေနှင့် လူဦးရေတိုးပွားမှုလမ်းကြောင်းများကြောင့် ရေရှည်စွမ်းဆောင်ရည်ကို ထုတ်ပေးနိုင်စေရန် ကူညီပေးဖွယ်ရှိသည်။ .

အိမ်ခြံမြေ 3,100 ခုကျော်တွင် အိမ်ငှား 105 ကျော်ရှိပြီး ၎င်း၏နှစ်စဉ်အခြေခံငှားရမ်းခ၏ 3% ကိုပင် ပေးဆောင်ခြင်းမရှိသဖြင့် FRT သည် e-commerce ဆက်လက်ကြီးထွားလာကာ အလားအလာရှိသော စီးပွားရေးကျဆင်းမှုများသည် လက်လီရောင်းချသူများအပေါ် သက်ရောက်မှုရှိလာနိုင်သည့် လက်လီအရောင်းအ၀ယ်ဆိုင်ရာ ဒေဝါလီခံမှုများကို ကောင်းစွာကာကွယ်ထားသည်။ သူတို့အိမ်ရှင်တွေ၊

အခွင့်သာသောဝင်ငွေနှင့် လူဦးရေစာရင်းလမ်းကြောင်းများရှိသော စျေးကွက်များတွင် ၎င်း၏အာရုံစူးစိုက်မှုအပြင် FRT သည် ၎င်း၏ခိုင်မာသော A-rated လက်ကျန်ရှင်းတမ်းကို အသုံးချခြင်းဖြင့် ၎င်း၏လက်ရှိနှင့် အိမ်ခြံမြေအသစ်များတွင် ဆွဲဆောင်မှုနှုန်းဖြင့် ပြန်လည်ရင်းနှီးမြှုပ်နှံရန် ရှယ်ယာရှင်များအတွက် တန်ဖိုးကို ဖန်တီးပေးပါသည်။ အငှားဝင်ငွေတိုးလာမှုကို တွန်းအားပေးသည့်အပြင်၊ ဤရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုများသည် ၎င်း၏ပိုင်ဆိုင်မှုများကို လတ်ဆတ်ပြီး ဆွဲဆောင်မှုရှိသော အိမ်ငှားများနှင့် ဈေးဝယ်သူများအတွက် တူညီစေပြီး ၎င်းတို့၏ ပြိုင်ဆိုင်မှုအနေအထားကို ပိုမိုအားကောင်းစေသည်။

ဆုတ်ယုတ်မှု သက်သေအထောက်အထား မသေချာသော်လည်း၊ FRT သည် နောက်ဆုံး စီးပွားပျက်ကပ်အတွင်း အတော်လေး ကောင်းမွန်စွာ စွမ်းဆောင်နိုင်ခဲ့ပြီး ၎င်း၏ ကွဲပြားမှု၊ ၎င်း၏ စျေးကွက် အင်အားနှင့် ၎င်း၏ အိမ်ငှားများနှင့် အိမ်ရာများ၏ အရည်အသွေးကို ပေးထားသည့် လာမည့် စီးပွားရေး ကျဆင်းမှု အတွင်းတွင် ၎င်းကို ထပ်မံ လုပ်ဆောင်နိုင်ဖွယ် ရှိနေသည်။ နောက်ဆုံး စီးပွားပျက်ကပ်ကြီးတွင် ၎င်း၏ FFO-per-share သည် ၂၀၀၈ ခုနှစ်တွင် တစ်နှစ်ထက်တစ်နှစ် 6.4% တိုးလာပြီး 2008 ခုနှစ်တွင် 8.8% ကျဆင်းသွားကာ 2009 ခုနှစ်တွင် 10.5% တိုးလာခဲ့သည်။ ရလဒ်အနေဖြင့်၊ ၎င်း၏ ဆက်လက်တည်ရှိမှုအပေါ် ကျွန်ုပ်တို့ ယုံကြည်မှုရှိပါသည်။ ရေရှည်ဂွင်တိုးတက်မှုနှုန်း။

အောက်ဆုံးလိုင်း

စီးပွားရေးမသေချာမရေရာမှု မြင့်မားသောအဆင့်တွင် လုံခြုံပြီး ဆွဲဆောင်မှုရှိသော ဝင်ငွေရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအတွက် ယခင်ကထက် ပိုမိုတန်ဖိုးရှိသည်။ ESS, O, နှင့် FRT ကဲ့သို့သော အထွက်နှုန်းမြင့်မားသော REIT များကို သက်သေပြပြီး ဆွဲဆောင်မှုရှိသော စျေးနှုန်းဖြင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် ကမ္ဘာပေါ်ရှိ အကောင်းဆုံးအိမ်ခြံမြေလုပ်ငန်းစုများ၊ စီမံခန့်ခွဲမှုအဖွဲ့များနှင့် စီးပွားရေးပုံစံအချို့ကို ဝင်ရောက်ကြည့်ရှုနိုင်သည် နောင်နှစ်များ။