အထွက်နှုန်းမြင့်မားသော လစဉ်အမြတ်ဝေစုစတော့များ

အစုရှယ်ယာအများစုသည် အမြတ်ဝေစုများကို သုံးလတစ်ကြိမ်ထုတ်ပေးသော်လည်း အချို့သော အမြတ်ဝေစုများကို လစဉ်ထုတ်ပေးပါသည်။

လစဉ် အမြတ်ဝေစုပေးချေမှု၏ ကောင်းသောအချက်မှာ ၎င်းတို့သည် သုံးလတစ်ကြိမ် အမြတ်ဝေစုများထက် များစွာပို၍ မကြာခဏ ရောက်ရှိလာသောကြောင့် အငြိမ်းစားတစ်ဦး၏ လစဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှုကို ပိုမို ညီညွတ်စေနိုင်သည်။

ထို့အပြင်၊ ၎င်းတို့သည် လစဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှုကို ပေးခြင်းဖြင့် စျေးကွက်ကျဆင်းနေချိန်တွင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများကို စိတ်ပိုင်းဆိုင်ရာ မြှင့်တင်မှုများ ပေးစွမ်းသည်။ ရလဒ်အနေဖြင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် သုံးလတစ်ကြိမ် ဂွင်စတော့များ သို့မဟုတ် ဂွင်လုံးဝမပေးသော စတော့များထက် လစဉ်ဂွင်စတော့များကို ကိုင်ဆောင်ထားသည့်အခါ အခန့်မသင့်သည့်အချိန်တွင် ရောင်းချနိုင်ခြေနည်းပါသည်။

အောက်တွင်၊ ဆွဲဆောင်မှုရှိသော အထွက်နှုန်းရှိသော လစဉ်ဂွင်သုံးစတော့များကို ဆွေးနွေးပါမည်။

အဲမှာလုပ်လို့ရရင်...

SL Green Realty ကော်ပိုရေးရှင်း (SLG) သည် Manhattan ၏အကောင်းဆုံးအိမ်ခြံမြေပိုင်ဆိုင်မှုအချို့ကိုပိုင်ဆိုင်သောအိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုယုံကြည်မှု (REIT) တစ်ခုဖြစ်သည်။ တကယ်တော့၊ ၎င်းသည် Manhattan ၏အကြီးဆုံးရုံးပိုင်ရှင်ဖြစ်သည်။ ဆွဲဆောင်မှုရှိသော သာယာအဆင်ပြေမှုများနှင့် နယူးယောက်စီးတီး၏ စီးပွားရေးအချက်အချာကျသော အချက်အချာကျသော အချက်အချာကျသော တည်နေရာကြောင့် နည်းပညာနှင့် ဘဏ္ဍာရေးဝန်ဆောင်မှုကုမ္ပဏီများက ၎င်း၏ပိုင်ဆိုင်မှုများကို ယေဘုယျအားဖြင့် အလွန်အလိုရှိကြသည်။

စတော့စျေးနှုန်းသည် မကြာသေးမီက ချေမှုန်းခဲ့ပြီးဖြစ်သော်လည်း၊ ၎င်းသည် အော်ဂဲနစ်တိုးတက်မှုကို ဆက်လက်ထုတ်လုပ်နေပါသည်။ SLG ၏တူညီသောစတိုးဆိုင်လုပ်ငန်းသုံး အသားတင်ဝင်ငွေသည် Q3.3 တွင် တစ်နှစ်ထက်တစ်နှစ် 4% တိုးလာပြီး တည်းခိုနေထိုင်မှု 91.2% တွင် ခိုင်မာနေခဲ့သည်။ ကုမ္ပဏီသည် လောလောဆယ်တွင် ၎င်း၏ပိုင်ဆိုင်မှုအချို့ကို အခွင့်ကောင်းအတိုင်း ရောင်းချနေပြီး လက်ကျန်ရှင်းတမ်းကို ထုတ်ယူကာ ၎င်း၏ အလွန်အမင်းလျှော့ထားသော စတော့ရှယ်ယာများကို ပြန်လည်ဝယ်ယူရန်အတွက် ရရှိငွေများကို အသုံးပြုနေသည်။

ရှေ့ဆက်သွားခြင်းဖြင့် SLG ၏ နေထိုင်မှုနှင့် ငှားရမ်းခနှုန်းထားများသည် Covid-19 ဖြစ်ပွားမှုနှင့် ပြင်းထန်သောနယူးယောက်စီးတီး ပိတ်ဆို့မှုများ ပျောက်ကွယ်သွားသောအခါတွင် ပြန်လည်ကောင်းမွန်လာမည်ဟု ကျွန်ုပ်တို့ ယုံကြည်ပါသည်။ ပြင်းထန်သော ရှယ်ယာပြန်လည်ဝယ်ယူမှုများနှင့် ပေါင်းစပ်သောအခါ SLG သည် လာမည့်ဆယ်စုနှစ်ဝက်အတွင်း 5% CAGR ဖြင့် ရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် ၎င်း၏ FFO (လုပ်ငန်းဆောင်ရွက်မှုများမှ ရန်ပုံငွေများ) ကို တိုးနိုင်သည်ဟု ကျွန်ုပ်တို့ယူဆပါသည်။

SLG သည် ရှယ်ယာကြီးထွားနှုန်း FFO သို့ ပြန်လည်ရောက်ရှိသည်နှင့်အမျှ ၎င်း၏ မကြာသေးမီက ဖြတ်ထားသော အမြတ်ဝေစုသည်လည်း တိုးတက်မှု ပြန်လည်စတင်သင့်သည်။ အကောင်းဆုံးမှာ၊ ကြီးမားသောစျေးနှုန်း-NAV လျှော့စျေးသည်လည်း စတင်ပိတ်သင့်သည်။ အစုရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် FFO တိုးတက်မှုနှုန်းနှင့် 8% လက်ရှိ အမြတ်ဝေစုအထွက်နှုန်း နှင့် အလယ်အလတ်ဂဏန်းတစ်လုံးချင်း ချဲ့ထွင်မှုတို့ကို ပေါင်းစပ်လိုက်သောအခါ SLG သည် ရေရှည်ဂဏန်းနှစ်လုံးလုံး စုစုပေါင်းပြန်အမ်းငွေအတွက် အလားအလာအလွန်ကောင်းသော ကိုယ်စားလှယ်လောင်းဖြစ်ပုံရသည်။

ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုစာတမ်းအတွက် အဓိကအန္တရာယ်မှာ SLG ၏ လက်ကျန်ရှင်းတမ်းသည် အလွန်အမင်း လွှမ်းမိုးနေပြီး အတိုးနှုန်းများ မြင့်တက်လာခြင်းကြောင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုဆိုင်ရာ နှုန်းထားများ ဖိအားများ စတင်လာနေခြင်းဖြစ်သည်။ ဦးထုပ်နှုန်းထားများ ဆက်လက်မြင့်တက်နေပြီး SLG သည် ၎င်း၏ leverage အချိုးကို မကြာမီ မလျှော့ချပါက၊ ၎င်းသည် ၎င်း၏စျေးနှုန်းနှင့် NAV ကွာဟချက်ကို လျင်မြန်စွာ တွေ့ရှိနိုင်ပြီး ၎င်း၏ရှယ်ယာများသည် အလွန်အမင်းတန်ဖိုးမဖြတ်နိုင်တော့ပေ။

ဆိုလိုသည်မှာ၊ စုစုပေါင်းပြန်လာနိုင်သည့်အလားအလာသည် မြင့်မားသောလစဉ်အမြတ်ဝေစုကို တိုးတက်မှုအလားအလာများနှင့် ပေါင်းစပ်လိုက်သောအခါတွင် ဆွဲဆောင်မှုရှိနေဆဲဖြစ်သည်။

ကြီးမားသောအတိုင်းအတာဖြင့် REIT

အိမ်ခြံမြေဝင်ငွေကော်ပိုရေးရှင်း (O) သည် ကြီးမားသော အတိုင်းအတာဖြင့် သုံးဆ အသားတင် ငှားရမ်းမှု REIT တွင် ဦးဆောင်နေသည်။ ၎င်းတွင် လုပ်ငန်းတန်ဖိုး ဒေါ်လာ 59 ဘီလီယံရှိပြီး အိမ်ငှားသူ 11,733 ဦးအား ငှားရမ်းထားသည့် အိမ်ခန်းပေါင်း 1,147 ကို ပိုင်ဆိုင်ထားသည်။

O's ငှားရမ်းခြင်းများသည် ဒေဝါလီခံခြင်းဆိုင်ရာ အကာအကွယ်များကို ခံစားလေ့ရှိပြီး နှစ်စဉ် စာချုပ်ပါ ငှားရမ်းခအဖုအထစ်များကို ပြင်ဆင်ပေးလေ့ရှိသည့် 10 နှစ်အထက် ငှားရမ်းမှုစည်းကမ်းများနှင့်အတူ လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှုနှင့် အရင်းအနှီးအသုံးစရိတ်အားလုံးနီးပါးကို ငှားရမ်းအသုံးပြုသူအနေဖြင့် အလွန်ရှေးရိုးဆန်စွာ တည်ဆောက်ထားပါသည်။ O သည် လက်ရှိတွင် သက်တမ်းကုန်ဆုံးရန် ပျမ်းမျှ ၈.၈ နှစ် အလေးချိန်ရှိသော ငှားရမ်းမှုသက်တမ်းရှိပြီး ၎င်း၏ ငှားရမ်းခ၏ 8.8% ကို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအဆင့် အိမ်ငှားများထံမှ ထုတ်ပေးကာ လုံခြုံပြီး မြင်သာသော ငွေသားစီးဆင်းမှု ပရိုဖိုင်ကို ပေးပါသည်။

၎င်း၏ A- ခရက်ဒစ်အဆင့်သတ်မှတ်ချက်ဖြင့် သက်သေပြထားသည့်အတိုင်း ၎င်း၏လက်ကျန်ရှင်းတမ်းမှာလည်း အလွန်ခိုင်မာပါသည်။ O သည် ၎င်း၏မှတ်စုများနှင့် ငွေချေးစာချုပ်များအတွက် သက်တမ်းရင့်မှ ပျမ်းမျှ ၆.၃ နှစ်၊ 6.3x ပုံသေတာဝန်ခံ လွှမ်းခြုံမှုအချိုး၊ လီဗာပိုအချိုး 5.5x နှင့် ငွေဖြစ်လွယ်မှု $5.2 ဘီလီယံကျော်ရှိသည်။ ရလဒ်အနေဖြင့်၊ ၎င်းသည် မျှော်မှန်းမရနိုင်သော အနာဂတ်အတွက် ငွေကြေးဆိုင်ရာ ပြဿနာများနှင့် ကြုံတွေ့နိုင်ခြေ အနည်းငယ်သာရှိသည်။

နောက်ဆုံး၊ သို့သော် အနည်းဆုံးတော့၊ ၎င်း၏ အမြတ်ဝေစု မှတ်တမ်းနှင့် ကိုယ်ရေးအကျဉ်းသည် စတော့ဈေးကွက်တစ်ခုလုံးတွင် အကိုက်ညီဆုံးနှင့် ကြိုတင်ခန့်မှန်းနိုင်သော အကောင်းဆုံးစာရင်းထဲတွင် ရှိနေပါသည်။ ၎င်း၏ ရှေးရိုးဆန်သော ဖွဲ့စည်းတည်ဆောက်ပုံ လုပ်ငန်းပုံစံနှင့် လက်ကျန်ရှင်းတမ်းကြောင့် O သည် စျေးကွက်ကို ချေမှုန်းသော စုစုပေါင်း အမြတ်ငွေများ ပေးဆောင်ကာ ၂၇ နှစ်ဆက်တိုက် ၎င်း၏ အမြတ်ဝေစုကို တိုးလာခဲ့သည်။

ရှေ့ကိုကြည့်လိုက်ရင် O ရဲ့ အမြတ်ဝေစုဟာ ခိုင်မာတဲ့ ငွေသားစီးဆင်းမှုကို လွှမ်းခြုံထားပြီး အလွန်လုံခြုံပါတယ်။ ထို့အပြင်၊ ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာသူများသည် ၎င်း၏ 4.5% အမြတ်ဝေစုအထွက်နှုန်းနှင့် အလားအလာရှိသော ဂဏန်းနှစ်လုံးပါသော နှစ်အလိုက်ပြန်အမ်းငွေများကို မောင်းနှင်ရန် အလားအလာရှိသော ဂဏန်းနှစ်လုံးပါသော နှစ်အလိုက်နှစ်အလိုက် ကိန်းဂဏန်းနှစ်ခုနှုန်းဖြင့် တိုးပွားလာမည်ဟု လေ့လာသူများက မျှော်လင့်ထားသည်။ ၎င်း၏ အလွန်အန္တရာယ်နည်းသော ပရိုဖိုင်ကို ထည့်သွင်းသည့်အခါ၊ O သည် အလွန်ဆွဲဆောင်မှုရှိသော လစဉ် အမြတ်ဝေစု စတော့ရှယ်ယာ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုတစ်ခုနှင့် တူပါသည်။

Dividend Armor ဝတ်စုံ

သံချပ်ကာ နေထိုင်သည့် REIT (ARR) သည် Fannie Mae နှင့် Freddie Mac တို့ကဲ့သို့ အမေရိကန်အစိုးရမှ ပံ့ပိုးပေးသည့် အဖွဲ့အစည်းများအပါအဝင် လူနေအိမ်အပေါင်ခံထားသော ငွေချေးစာချုပ်များတွင် ရင်းနှီးမြုပ်နှံသည့် ချေးငွေ REIT ဖြစ်သည်။ ကုမ္ပဏီသည် အစိုးရ National Mortgage Administration မှ ပုံသေနှုန်း၊ စပ်ညှိနိုင်သောနှုန်းနှင့် ချိန်ညှိနိုင်သော အိမ်ချေးငွေများတွင်လည်း ရင်းနှီးမြှုပ်နှံထားသည်။

ကုမ္ပဏီ၏ လုပ်ငန်းပုံစံတွင် ဦးစားပေးနှင့် ဘုံရှယ်ယာများနှင့်အတူ ကြွေးမြီများထုတ်ပေးပြီး ရရှိလာသောငွေများကို အထက်ဖော်ပြပါ ကြွေးမြီတူရိယာများတွင် ပြန်လည်ရင်းနှီးမြှုပ်နှံခြင်း ပါဝင်သည်။ ထို့နောက် ၎င်းသည် ဤလုပ်ငန်းစဉ်တွင် ရရှိသော အသားတင်ပျံ့နှံ့မှုအများစုကို အစုရှယ်ယာရှင်များထံ အမြတ်ဝေစုများမှတစ်ဆင့် ပြန်ပေးသည်။

ရလဒ်အနေဖြင့် ကျယ်ပြန့်လာသည့်အခါတိုင်း၊ ARR သည် ၎င်း၏တိုးတက်မှုနှုန်းကို ယေဘုယျအားဖြင့်မြင်ရပြီး အတိုးနှုန်းများ တင်းကျပ်လာသောအခါတွင် ၎င်း၏ဝင်ငွေများ ကျဆင်းသွားသည်ကို မြင်တွေ့ရသည်။ ၎င်းသည် ယုံကြည်မှုအတွက် အစုရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် အမြတ်ငွေနှင့် အစုရှယ်ယာတစ်ခုလျှင် အမြတ်ဝေစု အလွန်မငြိမ်မသက်ဖြစ်စေသည်။ အမှန်မှာ၊ ရေရှည်တွင် အတိုးနှုန်းပျံ့နှံ့မှုသည် ယုံကြည်မှုအတွက် ယေဘုယျအားဖြင့် အပျက်သဘောဆောင်သည့် ဦးတည်ချက်ဖြစ်ပြီး ၎င်း၏ပေးချေမှုအချိုးသည် လုံခြုံမှုအတွက် အနည်းငယ်သာကျန်ရှိသောကြောင့် ရေရှည်တွင် ၎င်း၏အမြတ်ဝေစုမှာ သိသိသာသာ ကျဆင်းသွားသည်။

ရလဒ်အနေဖြင့် လက်ရှိလစဉ်ဂွင်ထုတ်ပေးမှုသည် 19.4% နှစ်စဉ်အထွက်နှုန်းဖြင့် အလွန်ဆွဲဆောင်မှုရှိနေသော်လည်း ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအနေဖြင့် အမြတ်ဝေစုသည် အတိုးနှုန်းလှုပ်ရှားမှုအပေါ် လွန်စွာလွှမ်းမိုးမှုရှိသည်ကို သတိပြုသင့်သည်။ ရလဒ်အနေဖြင့် ARR သည် ရေရှည်ဓနဆိုင်ရာပေါင်းစည်းမှုထက် မှန်းဆရင်းနှီးမြှုပ်နှံသည့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုတစ်ခုဖြစ်ပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် ၎င်းတွင် အစုရှယ်ယာများဝယ်ယူရန် ဆုံးဖြတ်ရာတွင် ယင်းကို သတိပြုသင့်သည်။

နောက်ဆုံးထင်မြင်ချက်များ

၎င်းတို့၏ လစဉ်နေထိုင်မှုစရိတ်များကို ရန်ပုံငွေရှာလိုသော အငြိမ်းစားများအတွက် လစဉ်ဂွင်စတော့ရှယ်ယာများသည် ကိရိယာကောင်းတစ်ခုဖြစ်သည်။ ဆိုလိုသည်မှာ၊ ဂွင်တစ်ခုသည် ဆွဲဆောင်မှုရှိပြီး လစဉ်ပေးဆောင်ရခြင်းမှာ အစုစုအတွက် ကြီးစွာသော အံဝင်ခွင်ကျဖြစ်စေမည့် အလိုအလျောက်မဖြစ်နိုင်ပါ။

O ဖြင့်၊ သင်သည် ဂွင်အထွက်နှုန်း၏ 4.5% တွင် အနည်းငယ်နိမ့်သော်လည်း ၎င်းသည် အလွန်အားကိုးရပြီး အချိန်ကြာလာသည်နှင့်အမျှ တိုးလာနိုင်သည်။

SLG ဖြင့်၊ သင်သည် O နှင့် သင်ရလိုသည်ထက် များပြားသော စွန့်စားမှု 8% ဖြင့် ဆွဲဆောင်မှုရှိသော အမြတ်ဝေစုအထွက်နှုန်းကို ရရှိမည်ဖြစ်သည်။ သို့သော်၊ ၎င်းသည် လက်ရှိအဆင့်မှ မျှော်မှန်းနိုင်သော အနာဂတ်အတွက် ရေရှည်တည်တံ့နိုင်မည်ဖြစ်ပြီး အချိန်နှင့်အမျှ ကြီးထွားလာနိုင်သည့် သင့်လျော်သောအခွင့်အရေးရှိပါသည်။

နောက်ဆုံးအနေနဲ့၊ ARR နဲ့ သင်ဟာ 19.4 ခုရဲ့ ဆွဲဆောင်မှုအရှိဆုံး အမြတ်ဝေစုကို XNUMX% နဲ့ ရနေပါပြီ။ သို့သော်၊ လုပ်ငန်းပုံစံ၏ မှန်းဆမှုနှင့် မတည်ငြိမ်သော သဘောသဘာဝအရ၊ ဤအမြတ်ဝေစုသည် ယုံကြည်စိတ်ချရသော အရာတစ်ခုဖြစ်ပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် အနာဂတ်တစ်ချိန်ချိန်တွင် ဖြတ်တောက်ခံရမည်ဟု မျှော်လင့်သင့်သည်။