BREIT ကဲ့သို့ပင် Starwood REIT သည် ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူများကို အိမ်ခြံမြေရန်ပုံငွေမှ ပြန်လည်ရွေးထုတ်မှုကို ကန့်သတ်ထားသည်။

SREIT ဟုသိကြသော $14.6 ဘီလီယံ REIT ကို စီမံခန့်ခွဲမှုအောက်တွင် ပိုင်ဆိုင်မှုဒေါ်လာ 125 ဘီလီယံကျော်ရှိသော အိမ်ခြံမြေများကို အဓိကထားလုပ်ဆောင်နေသည့် Starwood Capital ၏တည်ထောင်သူနှင့် CEO ဖြစ်သူ Barry Sternlicht က ဥက္ကဋ္ဌအဖြစ် တာဝန်ယူထားသည်။ Starwood Capital သည် REIT ကို စီမံခန့်ခွဲသည်။ Sternlicht သည် အများသူငှာ ရောင်းဝယ်ဖောက်ကားသည့် အိမ်ခြံမြေချေးငွေကုမ္ပဏီ Starwood Property Trust (STWD) ၏ CEO ဖြစ်သည်။

SREIT သည် အသားတင်ပိုင်ဆိုင်မှု ဒေါ်လာ 69 ဘီလီယံခန့်ရှိသော Blackstone Real Estate Income Trust ပြီးနောက် ဒုတိယအကြီးဆုံး ရောင်းဝယ်မှုမဟုတ်သော REIT ဖြစ်သည်။ BREIT ဟုလူသိများသော Blackstone (ticker: BX) ယာဉ်၊ ရွေးနုတ်ခြင်းများကို ကန့်သတ်ရန် ရွှေ့ထားသည်။ နိုဝင်ဘာလတွင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ၏ နုတ်ထွက်တောင်းဆိုမှုများသည် ၎င်း၏ 5% သုံးလပတ်ကန့်သတ်ချက်ကို ကျော်လွန်သွားပြီးနောက် နိုဝင်ဘာလတွင် ဖြစ်သည်။

BREIT ကဲ့သို့ပင်၊ SREIT သည် အသားတင်ပိုင်ဆိုင်မှုတန်ဖိုး၏ 2% သို့မဟုတ် NAV နှင့် NAV သုံးလပတ်၏ 5% ကို လစဉ်ပြန်လည်ရွေးယူခွင့်ပေးပါသည်။

မြင့်မားသောရွေးနှုတ်မှုတောင်းဆိုချက်တွင် ၎င်းတို့၏စွမ်းဆောင်ရည်သည် ယခုနှစ်တွင် အများသူငှာရောင်းဝယ်ဖောက်ကားသည့်ရွယ်တူများထက် များစွာကျော်လွန်ပြီးနောက် ၎င်းတို့၏စွမ်းဆောင်ရည်သည် ယခုနှစ်တွင် အများသူငှာ ရောင်းဝယ်ဖောက်ကားသည့်ရွယ်တူများထက် များစွာကျော်လွန်သွားပြီးနောက် လက်လီရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူအများအပြားသည် လဲလှယ်မှုတစ်ခုတွင် ရောင်းဝယ်ခြင်းမပြုသည့် အရောင်းအ၀ယ်မဟုတ်သော REIT များထံမှ ထွက်ပေါက်ဆီသို့ ပြောင်းရွှေ့နေကြသည်ကို ပြသနေသည်။ အများသူငှာမဟုတ်သောနှင့် အများသူငှာ REIT များအကြား ကြီးမားသောစွမ်းဆောင်ရည်ကွာဟချက်သည် ရောင်းဝယ်ဖောက်ကားထားသော REITs များတွင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအတွက် မက်လုံးတစ်ခုဖန်တီးပေးခဲ့သည်။

NYSE ကဲ့သို့ ဖလှယ်မှုများတွင် အရောင်းအဝယ်ဖြစ်မည့်အစား၊ ဤ REIT များသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ၏ NAV ကန့်သတ်ချက်များကို အခြေခံ၍ အစုရှယ်ယာများကို လစဉ်ဝယ်နိုင် သို့မဟုတ် ရောင်းနိုင်သောကြောင့် REIT များသည် အပြန်အလှန်ရန်ပုံငွေများကဲ့သို့ဖြစ်သည်။

Barron's သို့ပေးပို့သောဘဏ္ဍာရေးအကြံပေးများထံပေးပို့သောစာတွင် SREIT သည်နိုဝင်ဘာလတွင် NAV ၏ 3.2% နှင့်ညီမျှသောပြန်လည်ဝယ်ယူမှုတောင်းဆိုမှုများကိုလက်ခံရရှိခဲ့သည်ဟုပြောကြားခဲ့သည်။ 2% လစဉ်ကန့်သတ်ချက်အပေါ်အခြေခံ၍ ၎င်းသည် ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူများ ရွေးနုတ်ခြင်းတောင်းဆိုချက်များ၏ 63% ကို ဖြည့်ဆည်းပေးသည် (0.63 အမြှောက် 3.2 နှင့် 2 ညီမျှသည်)။ မဖြည့်ရသေးသည့် တောင်းဆိုမှုများကို ဒီဇင်ဘာလတွင် ထပ်မံပြုလုပ်ရမည်ဖြစ်ကြောင်း အဆိုပါစာတွင် ဖော်ပြထားသည်။

ရောင်းဝယ်ဖောက်ကားခြင်းမဟုတ်သော REITS တွင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများထံမှ မြင့်မားသောရွေးနှုတ်မှုတောင်းဆိုမှုများကို တုံ့ပြန်ရန်အတွက် ကြီးမားသောအိမ်ခြံမြေအမြောက်အမြားကို ဖျက်သိမ်းရန် သို့မဟုတ် ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူများထံမှ မြင့်မားသောရွေးနှုတ်မှုတောင်းဆိုမှုများကို တုံ့ပြန်ရန် ၎င်းတို့ကို ကာကွယ်ရန်အတွက် အရောင်းအ၀ယ်မဟုတ်သော REITS တွင် လစဉ်နှင့် သုံးလတစ်ကြိမ် ရွေးနုတ်ကန့်သတ်ချက်များရှိသည်။  

"ဤကန့်သတ်ချက်များသည် လက်ရှိရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများနှင့် ယာဉ်၏ရေရှည်ကျန်းမာရေးကို ကာကွယ်ရန်နှင့် နောက်ဆုံးတွင် ရှယ်ယာရှင်တန်ဖိုးကို အမြင့်ဆုံးဖြစ်စေရန် ဒီဇိုင်းထုတ်ထားခြင်းဖြစ်သည်" ဟု SREIT က ၎င်း၏စာတွင် ရေးသားထားသည်။

SREIT တွင် BREIT နှင့် အလားတူသော ပိုင်ဆိုင်မှုရောနှောမှုနှင့် အခကြေးငွေဖွဲ့စည်းပုံ ရှိပြီး နှိုင်းယှဉ်နိုင်သော စွမ်းဆောင်ရည်ရှိသည်။ BREIT ကဲ့သို့ SREIT တွင် မိသားစုပေါင်းစုံ တိုက်ခန်းများ နှင့် ဂိုဒေါင်များနောက်တွင် သိုလှောင်ရုံများ တွင် ၎င်း၏ ပိုင်ဆိုင်မှု အများအပြား ရှိသည်။ ၎င်းတို့သည် မကြာသေးမီနှစ်များအတွင်း REIT လုပ်ငန်းတွင် အပြင်းထန်ဆုံး စွမ်းဆောင်ရည်အကောင်းဆုံးကဏ္ဍများထဲမှ နှစ်ခုဖြစ်သည်။

SREIT ၏ နှစ်စဥ်အောက်တိုဘာလအထိ လက်ရှိပြန်အမ်းငွေသည် ၎င်း၏ရှယ်ယာအတန်းအစားများထဲမှ 10.2% ရှိပြီး BREIT အတွက် 9% ခန့် ပြန်ရခြင်းနှင့် နှိုင်းယှဉ်နိုင်သည်။

အများသူငှာ တိုက်ခန်း REITs များကို ဦး ဆောင်ရသလို၊

Equity လူနေထိုင်ရာ

(EQR) နှင့်

အမေရိကအလယ်ပိုင်းတိုက်ခန်းအသိုင်းအဝိုင်း

(

MAA

) ပိတ်ထားကြသည်။ 30 ခုနှစ်တွင် 2022% ခန့်ဖြင့်။ SREIT ၏ နှစ်စဉ်အခြေခံအခကြေးငွေမှာ အသားတင်ပိုင်ဆိုင်မှု၏ 1.25% ဖြစ်ပြီး စွမ်းဆောင်ရည်ကြေး 12.5% ​​သည် 5% အတားအဆီးနှုန်းဖြင့် သက်ရောက်ပါသည်။ လွန်ခဲ့သည့် သုံးနှစ်အတွင်း နှစ်စဉ် ၁၅ ရာခိုင်နှုန်းခန့် ပြန်လည်ရရှိခဲ့သည်။

SREIT နှင့် BREIT ပိုင်ဆိုင်မှုအခြေခံများကို အများသူငှာရောင်းဝယ်ဖောက်ကားသည့် ငွေချေးစာချုပ်များထက် အရည် အချင်းနည်းသော စီးပွားဖြစ် အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုများက လွှမ်းမိုးထားသည်။ ၎င်း၏ 10-Q တွင်၊ SREIT က စက်တင်ဘာလကုန်တွင် ချက်ချင်းငွေဖြစ်လွယ်မှုမှာ ဒေါ်လာ 2.5 ဘီလီယံရှိကြောင်း၊ ချေးငွေပါဝါဒေါ်လာ 1.7 ဘီလီယံနှင့် ဒေါ်လာ သန်း 800 ပါဝင်သည်။

BREIT ကဲ့သို့ပင်၊ SREIT သည် 30 နှစ်ကုန်တွင် ဒေါ်လာ 20 ဘီလီယံခန့်မှ အောက်တိုဘာလတွင် စုစုပေါင်းပိုင်ဆိုင်မှု $2021 ဘီလီယံအထိ မြင့်တက်လာသောကြောင့် SREIT သည် လွန်ခဲ့သည့်နှစ်တွင် လျင်မြန်စွာ ကြီးထွားလာခဲ့သည်။ စက်တင်ဘာလကုန်တွင် အကြွေးဒေါ်လာ 15 ဘီလီယံခန့်ဖြင့် SREIT ထက် ပိုမိုမြင့်မားသော leverage ratio ရှိသည်။ Mid-America Apartment Communities ကဲ့သို့သော အများပိုင် REIT များ

AvalonBay အသင်းများ

(AVB) နှင့်

Prologis

(PLD) သည် အကြီးဆုံး ဂိုဒေါင် REIT ဖြစ်သည်။ ဥပမာအားဖြင့် AvalonBay တွင် SREIT ကဲ့သို့ အလားတူ လုပ်ငန်းတန်ဖိုး—စျေးကွက်တန်ဖိုးနှင့် အသားတင်ကြွေးမြီ—သို့သော် အကြွေးကျန်ဒေါ်လာ ၈ ဘီလီယံရှိသည်။

သို့သော်လည်း လက်လီရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် အရောင်းအဝယ်မဟုတ်သော REITs များ၏ စွမ်းဆောင်ရည်နှင့် ကျယ်ပြန့်သော အမြတ်ဝေစု 4% ခန့်ကို နှစ်သက်ကြသည်။ သို့သော် ပြန်လည်ရွေးနှုတ်ခြင်း သို့မဟုတ် ဂိတ်တစ်ခုချမှတ်ခြင်းတွင် ကန့်သတ်ချက်ချခြင်းသည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများကို တုန်လှုပ်သွားစေနိုင်ပြီး အရောင်းအ၀ယ်မဟုတ်သော REIT အတွက် အစုရှယ်ယာအသစ်များရောင်းချရန် ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူများထံ အစုရှယ်ယာအသစ်များရောင်းချရန် ခက်ခဲစေသည်။

Keefe၊ Bruyette & Woods မှ ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာသူ Robert Lee သည် အစားထိုးမန်နေဂျာများသည် တစ်ဦးချင်းရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများထံမှ “သော့ခတ်ထားသောအရင်းအနှီး” ကို ဆွဲဆောင်ရန် စိတ်အားထက်သန်နေကြောင်း ယခုနှစ်အစောပိုင်းတွင် ရေးသားခဲ့သည်။ အချိန်များကောင်းနေချိန်တွင် ၎င်းသည် ပြဿနာမဟုတ်သော်လည်း၊ "စိတ်ဖိစီးနေချိန်တွင်၊ တစ်ဦးချင်းရင်းနှီးမြုပ်နှံသူများသည် ၎င်းတို့၏ အရင်းအနှီးကို သုံးစွဲခွင့်မရှိခြင်းကြောင့် ၎င်းတို့သည် အလွန်မပျော်ရွှင်ကြောင်း သိရှိနိုင်သည်" ဟု ၎င်းက ဆိုသည်။

ငွေဖြစ်လွယ်မှုကန့်သတ်ချက်များကို ရောင်းဝယ်ဖောက်ကားခြင်းမဟုတ်သော REIT စာပေတွင် ရှင်းရှင်းလင်းလင်း ထုတ်ဖော်ထားသော်လည်း ၎င်းတို့သည် မကြာသေးမီကအထိ ပြဿနာတစ်ခုမဟုတ်ခဲ့ပါ။ ဤသည်မှာ SREIT က ၎င်း၏ ရွေးနုတ်ခြင်း သို့မဟုတ် ပြန်လည်ဝယ်ယူခြင်း အစီအစဉ်ကို ဖော်ပြသည်-

“သင့်ရဲ့ရင်းနှီးမြုပ်နှံမှုကို အကန့်အသတ်ရှိတဲ့ငွေဖြစ်လွယ်မှုအဖြစ် ရေရှည်ရှုမြင်သင့်ပေမဲ့၊ လစဉ်အခြေခံအားဖြင့် စတော့ရှယ်ယာရှင်တွေက သူတို့ရဲ့ရှယ်ယာအားလုံးကို ပြန်ဝယ်ဖို့ တောင်းဆိုနိုင်ပါတယ်။ အိမ်ခြံမြေတွင် ရင်းနှီးမြုပ်နှံမှု၏ မှားယွင်းသောသဘောသဘာဝကြောင့်၊ ပြန်လည်ဝယ်ယူမှုတောင်းဆိုမှုများကို ရန်ပုံငွေအတွက် လုံလောက်သော အရည်အရင်းအမြစ်များ ကျွန်ုပ်တို့တွင် မရှိနိုင်ပါ။ ထို့အပြင်၊ ကျွန်ုပ်တို့သည် ပြက္ခဒိန်လနှင့် သုံးလပတ်အတွင်း ပြန်လည်ဝယ်ယူမှုများအတွက် အသုံးပြုနိုင်သည့် ငွေကြေးပမာဏအပေါ် ကန့်သတ်ချက်များ ချမှတ်ထားသည်။"

at Andrew Bary ကိုရေးပါ [အီးမေးလ်ကိုကာကွယ်ထားသည်]