အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်နှင့် developer (သို့မဟုတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ) တို့သည် နှစ်ရှည်မြေငှားစာချုပ်သို့ ဝင်ရောက်သောအခါ အိမ်ငှားနှင့် ၎င်း၏ငွေချေးသူများသည် မူလမြေငှားခကို ပုံသေအဖြစ် အလွယ်တကူ ရပ်စဲရန် မဖြစ်နိုင်ကြောင်း အိမ်ငှားနှင့် ချေးငှားသူများက အခိုင်အမာ တောင်းဆိုမည်ဖြစ်သည်။ အိမ်ငှားသည် ၎င်း၏မူရင်းများကို “ကုစားရန်” ကျယ်ပြန့်သောအခွင့်အရေးများ ရှိသည်။ အိမ်ငှားသည် မကုသပါက၊ အိမ်ငှား၏ ချေးငှားသူသည် နောက်ထပ် ကုသခွင့် ရှိသည်။ တစ်နည်းမဟုတ်တစ်နည်းအားဖြင့် အိမ်ငှားနှင့် ၎င်း၏ချေးငွေပေးသူသည် ငှားရမ်းမှုကို ထိန်းသိမ်းထားနိုင်ရမည်။ ရလဒ်အနေဖြင့် အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်များသည် ၎င်းတို့အလိုရှိသလောက် မြေအငှားများကို ဘယ်သောအခါမှ အပြီးမသတ်နိုင်ပေ။
မကြာသေးမီက New York အမှုတွဲတစ်ခုသည် ဤမူအရ သိသိသာသာ ကွဲလွဲမှုကို အမှတ်အသားပြုခဲ့သည်။ အိမ်ငှားက အိမ်ငှားခ မပေးတော့ဘဲ စတင်ခဲ့တာပါ။ အိမ်ပိုင်ရှင်သည် အိမ်ငှားနှင့် ၎င်း၏ငွေချေးသူထံ အမျိုးမျိုးသော အကြောင်းကြားစာများ ပေးခဲ့သော်လည်း ငှားရမ်းခကို မည်သူမှ မပေးဆောင်ကြသေးပေ။
နောက်တစ်ဆင့်အနေဖြင့်၊ ပိုင်ရှင်သည် အငှားစာချုပ်တွင် ပါ၀င်သော အငှားချထားသည့် လုပ်ငန်းစဉ်အတိုင်း ဆက်လက်လုပ်ဆောင်ရန် မဆုံးဖြတ်ဘဲ၊ ငွေချေးသူထံ အသိပေးရန် လိုအပ်ပါသည်။ ယင်းအစား၊ အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်သည် ယင်းကဲ့သို့ တရားစွဲဆိုခြင်းကို ခွင့်ပြုသည့် နယူးယောက်ဥပဒေအောက်တွင် အိမ်ငှားခမပေးဆောင်ခြင်းအတွက် အရေးယူမှုတစ်ခု စတင်ခဲ့သည်။ ငှားရမ်းခြင်း သို့မဟုတ် ဥပဒေတွင် ယင်းသတိပေးချက် မလိုအပ်သောကြောင့် အိမ်ပိုင်ရှင်သည် အိမ်ငှား၏ ငွေချေးသူကို အကြောင်းကြားခြင်းမရှိပါ။ အိမ်ငှားက အိမ်ငှားခကို မဆပ်ရသေးတဲ့အခါ၊ ပိုင်ရှင်က ငှားရမ်းခကို ပေးချေခြင်းမပြုတဲ့ နောက်ဆုံးဖြစ်ရပ်အဖြစ် နောက်ဆုံးမှာ အငှားကို ရပ်စဲလိုက်ပါတယ်။
ငှားရမ်းခကို ရပ်စဲလိုက်သည့်အခါ အိမ်ပိုင်ရှင်သည် ရပ်စဲထားသော အငှားကို အစားထိုးရန်အတွက် အိမ်ငှားသူအား ငှားရမ်းသူအား အငှားအသစ်တစ်ခု ကမ်းလှမ်းရမည်ဟု ဆိုသည်။ ငွေချေးသူသည် ထိုကမ်းလှမ်းချက်တွင် ပိုင်ဆိုင်မှုကို ပိုင်ရှင်အား မယူထားသောကြောင့် ငှားရမ်းခကို ပေးချေခြင်းမပြုဘဲ ဆက်လက်လုပ်ဆောင်ခြင်းဖြင့် ရပ်စဲသွားကာ ငှားရမ်းသူသည် အစားထိုးငှားရမ်းမှုကို တောင်းဆို၍မရပေ။
Hail Mary သည် ၎င်း၏အပေါင်ပစ္စည်းကို ကယ်တင်ရန် အတိုင်းအတာတစ်ခုအနေဖြင့်၊ ငှားရမ်းသူသည် အိမ်ငှားတစ်ဦးနှင့် ၎င်း၏ချေးငွေကို ငှားရမ်းခအောက်တွင် ပေးချေရမည့်အရာအားလုံးကို ပေးဆောင်ခြင်းဖြင့် အိမ်ငှားနှင့် ၎င်း၏ချေးငွေကို အသက်ပြန်ရှင်စေရန် ခွင့်ပြုသည့် ထူးထူးဆန်းဆန်း New York ဥပဒေအပေါ် အားကိုးရန် ကြိုးစားခဲ့သည်။ အိမ်ငှားသည် ၎င်း၏ငှားရမ်းမှု၏ “ရွေးနှုတ်ခြင်း” ကို ပြီးမြောက်ရန် တစ်နှစ်ရှိသည်။ အိမ်ငှားသည် ထိုအချိန်အတွင်း ၎င်း၏ငှားရမ်းခကို ပြန်လည်မထုတ်ယူပါက၊ အိမ်ငှားသူ၏ချေးငွေသည် ၎င်းကိုပြုလုပ်ပိုင်ခွင့်ရှိသည် - သို့သော် အများစုမှာ အိမ်ငှား၏ရွေးနုတ်နောက်ဆုံးရက်ကုန်ဆုံးသည့်နေ့တွင်သာဖြစ်ပြီး ထိုနေ့တွင် နေ့လည် 2:00 နာရီအထိသာဖြစ်သည်။
ဤနယူးယောက်ဥပဒေတွင်လည်း အိမ်ငှားသည် ၎င်း၏ရွေးနုတ်ပိုင်ခွင့်ကို စွန့်လွှတ်နိုင်သည်ဟု ဆိုသည်။ New York ငှားရမ်းမှုတိုင်းနီးပါးတွင် ထိုသို့သောစွန့်လွှတ်မှုတစ်ခုပါဝင်သော်လည်း ဤအထူးတရားစွဲဆိုမှုတွင် ငွေချေးသူသည် အိမ်ငှား၏စွန့်လွှတ်မှုအား ချေးငွေပေးသူနှင့်သက်ဆိုင်ခြင်းမရှိကြောင်း ငြင်းခုံရန်ကြိုးစားခဲ့သည်။ တရားရုံးက သဘောမတူဘူး။ တစ်ကြိမ်တွင် ငွေချေးသူသည် စိတ်ပြောင်းသွားပြီး ရွေးနုတ်ပိုင်ခွင့်ကို မသုံးချင်ကြောင်း ကြေညာခဲ့သော်လည်း ယင်းကိစ္စနှင့် ပတ်သက်၍ တရားရုံးက ငွေချေးသူအား စီရင်ဆုံးဖြတ်ခြင်းမှ မရပ်တန့်ခဲ့ပေ။ အဲဒါက ငွေချေးသူရဲ့ အပေါင်ပစ္စည်းရဲ့ အဆုံးပဲ။
မြေငှားခကို ဆန့်ကျင်သူတိုင်းသည် ဤကိစ္စမှ အရေးကြီးသော သင်ခန်းစာအချို့ကို သင်ယူနိုင်သည်။
ပထမဦးစွာ၊ မည်သည့်ငှားရမ်းမှုမဆို ပိုင်ရှင်အား ငှားရမ်းခကို ရပ်စဲရန် ကြိုးပမ်းသည့် ပေးချေခြင်းမရှိသော သို့မဟုတ် အခြားလုပ်ဆောင်မှုတစ်ခုခုကို ချေးငွေထုတ်ပေးသူထံ အကြောင်းကြားရန် လိုအပ်ပါသည်။ ငှားရမ်းခကို ရပ်စဲရန် စာချုပ်ပါအခွင့်အရေးကို ပိုင်ဆိုင်သူအား ငှားရမ်းသူထံ အသိပေးရန် မြေပိုင်ရှင်အား တောင်းဆိုရန် မလုံလောက်ပါ။
ဒုတိယ၊ အငှားသည် အိမ်ငှား၏ ပျက်ကွက်မှုများကို ကုစားရန် ငှားရမ်းသူအား အခွင့်အရေးများ ပေးမည်ဆိုပါက၊ ငွေချေးသူသည် ထိုအခွင့်အရေးများကို ကျင့်သုံးသင့်ပြီး ငှားရမ်းခြင်းဆိုင်ရာ ဥပဒေစိုးမိုးမှုဆီသို့ မည်သည့်လမ်းကိုမဆို ပိုင်ရှင်အား စတင်ခွင့်မပြုစေရ။
တတိယ၊ ရှုပ်ထွေးပြီး ဂရုတစိုက်ရေးဆွဲထားသော ငှားရမ်းမှု (သို့မဟုတ် အခြားစာရွက်စာတမ်း) တွင် တစ်ခါတစ်ရံတွင် ၎င်းတို့ အကျုံးဝင်သင့်သည့် ကိစ္စတိုင်းကို အကျုံးမဝင်ပါ။ ဤတွင်၊ အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်သည် ငှားရမ်းမှုတွင် တည်ဆောက်ထားသော စာချုပ်ပါအတိုင်း ရပ်စဲခြင်းလုပ်ငန်းစဉ်ကို နည်းလမ်းရှာနိုင်ခဲ့ပြီး ချေးငွေပေးသူမပါဝင်သည့် နည်းလမ်းဖြင့် ရပ်စဲမှုကို ရရှိနိုင်သည်။
ငွေချေးသူသည် ပိုမိုပြင်းထန်စွာလုပ်ဆောင်ပြီး ပိုမိုအာရုံစိုက်လာပါက၊ ၎င်း၏အပေါင်ပစ္စည်းကို ထိန်းသိမ်းထားနိုင်မည်ဖြစ်သည်။
အကိုးအကားကိစ္စ Wells Fargo ဘဏ်၊ NA နှင့် Joseph E. Marx Co. Inc.New York ပြည်နယ်တရားလွှတ်တော်ချုပ် 159999/2019။
အရင်းအမြစ်- https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/