အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်တွင် နောက်ထပ် "ချရန် ဖိနပ်" နှစ်ခု...

လက်ရှိလက်တွေ့အခြေအနေများ — နှင့် ဖြစ်နိုင်သောအကျိုးဆက်များ — သည် လာမည့်လများအတွင်း ကူးသန်းရောင်းဝယ်ရေးအိမ်ခြံမြေဈေးကွက်တွင် မည်သို့ကစားနိုင်မည်နည်း။

"အခြားဖိနပ်ကို ပြုတ်ကျဖို့ စောင့်နေတယ်" ဆိုတဲ့ စကားစုရဲ့ မူလဇစ်မြစ်ကို မကြာသေးမီက ကျွန်တော် လေ့လာခဲ့ပါတယ်။ ဆယ့်ကိုးရာစုနှောင်းပိုင်းတွင် နယူးယောက်မြို့ တိုက်ခန်းများတွင် နေထိုင်သူများသည် ၎င်းတို့အထက်တွင် နေထိုင်သော အိမ်နီးချင်းများ၏ ဆူညံသံများကို ကြားနိုင်သည်။ တူညီသောအသံတစ်ခုမှာ ဖိနပ်များကို ဖယ်ရှားခြင်း၊ ကြမ်းပြင်ကို ထိသွားတဲ့ ဖိနပ်သံ တဖျပ်ဖျပ်ခတ်သံကို ကြားလိုက်တာနဲ့ မကြာခင်မှာပဲ တခြားဖိနပ် ပြုတ်ကျတာကို ကြားလိုက်ရတယ်။

US အိမ်ရာနှင့် စီးပွားရေးအိမ်ခြံမြေဈေးကွက်တွင် ပထမဆုံးဖိနပ်မှာ 2022 ခုနှစ်တစ်နှစ်တာလုံးဖြစ်သည်- တသမတ်တည်း အတိုးနှုန်းတက်ခြင်း၊ အရောင်းပမာဏ သိသိသာသာ ကျဆင်းခြင်းနှင့် အိမ်ခြံမြေစျေးနှုန်းများ အအေးမိခြင်း တို့ဖြစ်သည်။ မကြာသေးမီက နိုင်ငံတွင်းရှိ ထိပ်တန်းအိမ်ဆောက်သူ ခြောက်ဦးအနက် သုံးဦးသည် 2022% ကျဆင်းသွားသဖြင့် ဆောင်းဦး 15 အတွက် အသားတင်မှာယူမှုအသစ်များကို အစီရင်ခံတင်ပြခဲ့သည် (LennarLEN ထက်
), 38% (DR Horton), နှင့် 80% (KB HomeKBH
) 2022 ခုနှစ် ဒီဇင်ဘာလတွင် အမေရိကန် ကူးသန်းရောင်းဝယ်ရေးဌာနမှ တစ်အိမ်ထောင်အိမ်သစ်များ ရောင်းအားကျဆင်းသွားကြောင်း အစီရင်ခံတင်ပြခဲ့ပါသည်။ 27% ၂၀၁၇ ဒီဇင်ဘာမှ

စီးပွားဖြစ်အိမ်ခြံမြေလုပ်ငန်း အထူးသဖြင့် ရုံးခန်းဈေးကွက်တွင် အခြေအနေဆိုးရွားနေဆဲဖြစ်သည်။ မကြာသေးမီက လေ့လာမှုတွေအရ၊ 71% ရုံးခန်းနေရာသည် "၎င်းတို့၏လက်ရှိအသုံးပြုမှု လေးဆ" ကို ထောက်ပံ့ပေးနိုင်သည်။ ဤကဲ့သို့သော စာရင်းအင်းများသည် ရုံးလစ်လပ်နေရာများနှင့် ပတ်သက်၍ အမျိုးသားစာရင်းအင်းများကို လေးလေးနက်နက် မေးခွန်းထုတ်စေသည်။

ရိုးသားကြပါစို့။ 2022 က မလှဘူး။ သို့သော်လည်း ကျွမ်းကျင်သူများသည် 2023 တွင် မည်သို့မည်ပုံဖြစ်လာမည်ကို မသေချာသေးပါ။ အိမ်ရာနှင့် စီးပွားရေးအိမ်ခြံမြေလုပ်ငန်းတွင် စကားပုံစကားပုံ “ရှင်းရှင်းလင်းလင်း” ဟုခေါ်တွင်ခြင်းမပြုမီ ဖိနပ်ဘယ်နှစ်စီး ထပ်မံချွတ်ရန် လိုအပ်သနည်း။ အဖြေက နှစ်ခုဖြစ်ပြီး ဖြစ်နိုင်ချေ တတိယတစ်ခု (အဲဒီမှာရှိနေတဲ့ spade ကစားသမားအားလုံးအတွက်)

1. နားထောင်ခြင်း
2. စည်ပင်အခွန်
3. (ဖြစ်နိုင်သည်) အတင်းရောင်းစားခြင်း။

လွှတ်ချရမည့် ပထမဆုံးဖိနပ်- စာရင်းစစ်

အိမ်ခြံမြေပုဂ္ဂလိကရှယ်ယာလုပ်ငန်းအများစုသည် ဒီဇင်ဘာလကုန်တွင်ရှိပြီး ၎င်းတို့၏ဘဏ်များနှင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများကို မတ်လကုန် သို့မဟုတ် ဧပြီလကုန်တွင် စာရင်းစစ်ပြီး ဘဏ္ဍာရေးရှင်းတမ်းများ ပေးရမည်ဖြစ်သည်။ အဘယ်ကြောင့်ဆိုသော် ငှားရမ်းခများ အလွန်လျင်မြန်စွာ မြင့်တက်နေချိန်တွင် 2021 ခုနှစ် ဒီဇင်ဘာလသည် သမိုင်းတစ်လျှောက် အနိမ့်ဆုံးအတိုးနှုန်းဝန်းကျင်ဖြစ်ခဲ့ပြီး (ဆိုလိုသည်မှာ ငွေကြေးဖောင်းပွမှု) သည် အိမ်ခြံမြေ၏တန်ဖိုးသည် ဆွဲငင်အားနည်းပါးလုနီးပါးဖြစ်နေသောကြောင့်ဖြစ်သည်။ 2022 နှစ်ကုန်အထိ မြန်မြန်ဆန်ဆန်နဲ့ အခြေအနေတွေက အရမ်းကွာခြားပေမယ့် အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေကတော့ အတိုးနှုန်းတွေ သိသိသာသာမြင့်မားလာတဲ့အခါ သူတို့ရဲ့အိမ်ခြံမြေပိုင်ဆိုင်မှုတန်ဖိုးကို ပြန်လည်အကဲဖြတ်ခြင်းမပြုသေးပါဘူး။

အချို့သောအိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် ၎င်းတို့၏တန်ဖိုးများကို အဘယ်ကြောင့် ပြန်လည်အကဲမဖြတ်ကြသနည်း။ တစ်ဖက်တွင်၊ ငှားရမ်းခများနှင့် အမြတ်အစွန်းများသည် 2022 နှင့် 2021 ခုနှစ်များတွင် မြင့်တက်လာနိုင်ဖွယ်ရှိသည်။ ၎င်း၏မျက်နှာတွင်၊ အမြတ်အစွန်းပိုမိုရရှိပါက ၎င်းတို့သည် ပို၍တန်ဖိုးကို ဖန်တီးနေသည်ဟု ယုံကြည်လိုကြသည်။ သို့သော် အိမ်ခြံမြေတွင် တန်ဖိုးဖြတ်ခြင်းသည် နောက်ဆုံးအဖြေကိုရရန် (အနည်းငယ်ပို၍ရှုပ်ထွေးစေရန်အတွက်) သင်၏အမြတ်အစွန်းကို တန်ဖိုးဖြတ်အချက်တစ်ခုဖြင့် မြှောက်ရန် လိုအပ်သည်။ သင့်အိမ်ခြံမြေ၏လက်ရှိတန်ဖိုးကိုရယူရန်အတွက် သင်သည် သင်၏အမြတ်အစွန်းကို အရင်းအနှီးနှုန်းတစ်ခုဟုခေါ်သည် — ရာခိုင်နှုန်းဖြင့် ပိုင်းခြားသည်။ အတိုးနှုန်းသည် အတိုးနှုန်းနောက်သို့ လိုက်နေတတ်သည်။ အတိုးနှုန်းတွေ တက်လာတာနဲ့အမျှ အတိုးနှုန်းတွေလည်း တက်လာတယ်။ အတိုးနှုန်းတွေ တက်လာတဲ့အခါ အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးတွေ ကျသွားတယ်။

ထို့ကြောင့် အခြားအိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်တစ်ဦးသည် ၎င်းတို့၏အိမ်ခြံမြေလုပ်ငန်းကို 2022 ခုနှစ်ထက် 2021 တွင် အမြတ်ပိုရခဲ့ပါက အတိုးနှုန်းသည် 5 ရာခိုင်နှုန်းနီးပါးတက်လာသောကြောင့် လွန်ခဲ့သောတစ်နှစ်ထက် နိမ့်ကျသောတန်ဖိုးများရှိနေနိုင်ချေရှိသေးသည်။

စာရင်းစစ်ရာသီသည် အမှန်တရား၏အခိုက်အတန့်ဖြစ်သည်။ အရောင်းအ၀ယ်များ သိသိသာသာနည်းပါးလာခြင်းဖြင့် — ဆိုလိုသည်မှာ စီးပွားဖြစ်အိမ်ခြံမြေများကို တန်ဖိုးထားသည့် အကဲဖြတ်သူများအတွက် comps နည်းပါးလာသည်ဟု ဆိုလိုသည်- အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် အတိုးနှုန်းတက်လာပြီးကတည်းက ၎င်းတို့၏တန်ဖိုးများကို ပထမဆုံးအကြိမ် ခုခံကာကွယ်ရတော့မည်ဖြစ်သည်။ ဤ "အကဲဖြတ်ခြင်း" အားလုံးသည် ယခုဖြစ်ပျက်နေပြီး နောက်ရက်ပေါင်း 60 မှ 90 အထိ ကြာမြင့်မည်ဖြစ်ပါသည်။ တန်ဖိုးသည် ယခင်နှစ်ထက် ပိုများနေခြင်း ဖြစ်နိုင်ခြေ အတော်နည်းပါသည်။

ဒါတွေအားလုံးက ဘာကြောင့် အရေးကြီးတာလဲ။ အကယ်၍ ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူတစ်ဦး၏ ချေးငွေမှ တန်ဖိုးအမြင့်ဆုံးသည် 80% ဖြစ်ပါက ဘဏ်သည် သင့်ပိုင်ဆိုင်မှုတန်ဖိုး ကျဆင်းသွားသော်လည်း ဘဏ်မှ သင့်အား 80% ကိုသာ ချေးပေးမည်ဖြစ်သည်။ ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူသည် သင့်အား ချေးပေးလိုသည့် ပမာဏထက် ဘဏ်ကို အကြွေးပိုပေးလျှင် ဘာဖြစ်မည်နည်း။ သင်သည် ချေးငွေတစ်ခုလုံးကို ပြန်ဆပ်ရန် လိုအပ်သည် သို့မဟုတ် ဘဏ်ကို အပေါင်ပစ္စည်းအဖြစ် ငွေသား (သို့မဟုတ် အခြားပိုင်ဆိုင်မှု) များ ပေးရမည်။ ကပ်ရောဂါကာလအတွင်း ဘဏ်များသည် ပြုပြင်ပြောင်းလဲမှုများပြုလုပ်ပြီး ရင်းနှီးမြုပ်နှံသူများကို ကာမိစေရန် အမြန်လုပ်ဆောင်ခဲ့သော်လည်း ယနေ့ခေတ်အရာများသည် အလွန်ကွာခြားပါသည်။

လက်ရှိဘဏ္ဍာရေးဈေးကွက်အခြေအနေသည် သိသိသာသာ တင်းကျပ်လာသည်။ မကြာသေးမီနှစ်များအတွင်း ဘေးကင်းနိုင်ဖွယ်ရှိသော ပိုင်ရှင်များသည် ယခုအချိန်တွင် အခြားဘဏ္ဍာရေးဆိုင်ရာ ရွေးချယ်စရာများကို ရှာဖွေရတော့မည်ဖြစ်သည်။ သို့မဟုတ် အတင်းအကြပ် ရောင်းချသူများ ဖြစ်လာနိုင်သည်။

အတိုးနှုန်းတွေ တက်လာတဲ့အခါ လိမ္မာပါးနပ်ပြီး ရိုးသားစွာ ရိုးသားတဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေရှိတယ် (သူတို့ရဲ့အိမ်ခြံမြေတွေမှာ ၀င်ငွေက တက်နေပေမယ့်)၊ ဒါပေမယ့် တော်တော်များများက 2021 တုန်းကလိုပဲ သူတို့ရဲ့တန်ဖိုးတွေကို သိမ်းထားကြတယ်။ တချို့ကတောင် သူတို့ကို ရုတ်သိမ်းသွားကြတယ်။

အတိုးနှုန်းတက်နေတယ်ဆိုတဲ့အချက်ကို အတိုးနှုန်းတက်အောင် တွန်းလှန်နေသူတွေက လမ်းကြောင်းပေါ်ရောက်အောင် တွန်းအားပေးနိုင်ပါတယ်။ ၎င်းတို့သည် ကောင်းမွန်စွာလုပ်ဆောင်နေသော်လည်း၊ ဘဏ်များသည် ၎င်းတို့အား မေးခွန်းကိုဖြေဆိုရန် အတင်းအကြပ်လုပ်ဆောင်နိုင်သည်- သင့်ချေးငွေများသည် တန်ဖိုးစမ်းသပ်မှုနှင့် ကိုက်ညီပါသလား။

လွှတ်ချရမည့် ဒုတိယဖိနပ်- အခွန်အကောက်များ လျှော့ချထားသည်။

အကယ်၍ သင်သည် အိမ်ခြံမြေအခွန်များကို ကောက်ခံသည့် မြို့၊ ခရိုင် သို့မဟုတ် ကျောင်းခရိုင်ဖြစ်ပါက၊ သင့်ဝင်ငွေသည် အချက်နှစ်ချက်အပေါ် အခြေခံသည်- 1. ကြိတ်နှုန်းများ (အခွန်နှုန်းထားများ) နှင့် 2. သင်အခွန်ကောက်နေသော အိမ်ရာများ၏ တန်ဖိုး။

အကဲဖြတ်သူတစ်ဦးက အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးနှင့် အခွန်ကောက်ခံရမည့်တန်ဖိုးဟူသည် ကွာခြားချက် အမြဲရှိနေသည်။ အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးများ အလွန်သိသာထင်ရှားစွာ ကျဆင်းမှုသည် လာမည့်လများနှင့် လေးလပတ်များအတွင်း တရားရုံးများတွင် အကျုံးဝင်ဖွယ်ရှိသည်။ စာရင်းစစ်များနှင့် အိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်များသည် စာရင်းစစ်ဘဏ္ဍာရေးဆိုင်ရာ မည်မျှတန်ဖိုးများ မြင့်မားနိုင်သည်ကို ငြင်းခုံနေကြသည်နှင့်အမျှ အဆိုပါအိမ်ခြံမြေပိုင်ရှင်များသည် စည်ပင်သာယာရေးအဖွဲ့များထံမှ ဖြစ်နိုင်သမျှအနိမ့်ဆုံးအခွန်စည်းကြပ်မှုတန်ဖိုးကို ရယူရန် တရားရုံးများကို ရန်တိုက်လေ့ရှိကြသည်။

ဒါဆို ဘာကိုဆိုလိုတာလဲ။ အတိုးနှုန်း မြင့်လာပါက စာရင်းစစ်ရာသီတွင် တန်ဖိုးများ နိမ့်ကျလာပါက အဆိုပါအိမ်ခြံမြေများကို ပိုင်ဆိုင်သည့် အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် စည်ပင်သာယာရေးအဖွဲ့ထံ ပေးဆောင်ရမည့် အခွန်ပမာဏကို လျှော့ချရန်အတွက် တရားရုံးများသို့ ၎င်းတို့၏ နောက်တစ်ကြိမ် သွားရောက်မည်ဖြစ်သည်။

အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးများ လျှော့ချခြင်းနှင့် လစ်လပ်နေရာများ တိုးလာခြင်းသည် မြို့ကြီးများအတွက် အခွန်ငွေများ နည်းပါးစေသည်။ မြို့ကြီးများသည် အဆုံးသတ်မျဉ်းတစ်လျှောက် အိမ်ခြံမြေအပေးအယူများရရှိရန် ဘဏ္ဍာငွေပုံစံအမျိုးမျိုးကို ပံ့ပိုးပေးရာတွင် အလွန်အရေးကြီးသောအခန်းကဏ္ဍမှ ပါဝင်နေသောကြောင့် အိမ်ခြံမြေဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှုအတွက် အခြေခံအဆောက်အအုံများ မြှင့်တင်မှုများသည် အရေးကြီးသည့်နေရာများတွင် သိသာထင်ရှားသောအခွန်ပြေစာများ လျှော့ချခြင်းကို မျှော်မှန်းရန် ပြဿနာရှိနေသည်။

ရိုးရိုးရှင်းရှင်းပြောရလျှင် အခွန်သက်သာသောဝင်ငွေသည် developer များအတွက် အခွင့်အလမ်းနည်းပါးသည်။

ဒီဖိနပ်က ဒေသအလိုက်ဖြစ်မယ်။ မြူနီစပယ်များသည် ငွေကြေးဆိုင်ရာ အလားအလာရှိသော အခြေအနေအမျိုးမျိုးရှိသည်။ ဥပမာအားဖြင့် ရုံးခန်းအသေးစားများသည် ဈေးပိုကောင်းပါသည်။ ပြေစာအပေါက်ကို ယာယီပြင်ဆင်ပေးနိုင်သည့် အခွန်နှုန်းထားများကို ရုတ်သိမ်းလိုက်ခြင်းဖြင့် အခွန်အကောက်ဆိုင်ရာစိုးရိမ်မှုကိုလည်း လျော့ပါးသွားစေနိုင်သော်လည်း နောက်ဆုံးတွင် မည်သည့်နေရာမဆို ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအတွက် ရေရှည်ဆွဲဆောင်မှုဖြစ်စေသည်။

ပစ်ချရန် (ဖြစ်နိုင်သည်) တတိယ ဖိနပ်- အတင်းအကြပ် ရောင်းချသူများ

တစ်ခုရှင်းပါရစေ။ အတင်းရောင်းသူရဲ့ စျေးကွက်ကို မခန့်မှန်းပါဘူး။ ဖြစ်ပေါ်လာနိုင်သည်; မဟုတ်ဘူး၊

ဒါပေမယ့် ပထမ ဖိနပ်နှစ်ချောင်း ပြုတ်ကျတာကို ကြည့်ပြီး အိမ်ရာနဲ့ စီးပွားရေး အိမ်ခြံမြေ စျေးကွက်အတွက် တတိယ ဖိနပ် ပြုတ်ကျမလား ဆိုတာ ကြားဖို့ နားကို ဖွင့်ထားဖို့ လိုပါတယ်။ ဤပထမအချက်နှစ်ချက်ကို ပေါင်းစပ်လိုက်ခြင်း—စာရင်းစစ်တန်ဖိုးများနှင့် အခွန်ငွေများလျှော့ချခြင်း—သည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများကို အတင်းအကြပ်ရောင်းချသူများဖြစ်လာစေရန် ဖြစ်နိုင်ချေရှိသည်။

ယခုမေးလိုသောမေးခွန်းများမှာ "ဘယ်တော့သိမှာလဲ" ပြီးတော့ "ဘယ်လောက်ကြာမှာလဲ" အတိုချုံးအဖြေကတော့ နွေရာသီမှာ သိနိုင်မှာပါ။ နွေဦးရာသီသည် စားသုံးသူစျေးကွက်၏ အားကောင်းမှုကို မြင်တွေ့ရမည့် အချိန်ကောင်းဖြစ်သောကြောင့် နွေဦးရာသီတွင် စားသုံးသူအများစုသည် လာမည့်စာသင်နှစ်အတွက် အိမ်အသစ်များ (အချိန်မီ) ဝယ်ယူသည့်အချိန်ဖြစ်သောကြောင့် ဖြစ်သည်။ နွေဦးရာသီတွင် အရွက်များရောင်းချသည့် အစောပိုင်းလက်ဖက်ခြောက်သည် အဆင်ပြေပုံပေါ်သော်လည်း အကြောင်းအမျိုးမျိုးကြောင့် အတိုးနှုန်းတက်ပါက လျင်မြန်စွာပြောင်းလဲနိုင်သည်။

ဘဏ်များသည် ၎င်းတို့၏ ချေးငွေ LTV စမ်းသပ်မှုများနှင့် မကိုက်ညီသော ချေးငွေများအတွက် အဖြေများကို ပုံဖော်ခြင်းမပြုမီ နွေရာသီကာလလည်း ဖြစ်လိမ့်မည်။

အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးများ နိမ့်ကျနေပါက အတင်းအကြပ်ရောင်းချခြင်းမျိုး မဖြစ်ပေါ်ပါက အိမ်ရာဈေးကွက်တွင် ရှင်းလင်းပြတ်သားသော ချဉ်းကပ်မှုဖြစ်လာမည်ဟု ယုံကြည်ပါသည်။ အိမ်ရာမဲ့အများစုသည် တစ်နှစ်ထက်တစ်နှစ် ပိုရှည်သော်လည်း စီးပွားရေးလုပ်ငန်းသုံးအိမ်ခြံမြေများတွင် ယခင်ကထက် ပိုမိုတည်ငြိမ်လာပါသည်။ အထွတ်အထိပ်တွေ ပိုများတယ်၊ ကျဆင်းမှုနှုန်းက ပိုမြန်တယ်၊ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေက နှုန်းထားတွေ တည်ငြိမ်တယ်လို့ ခံစားရပြီး အတင်းအကြပ်ရောင်းချခြင်းရဲ့ အန္တရာယ်ကို ပယ်ဖျက်လိုက်တဲ့အခါ အိမ်ခြံမြေ ပိုင်ဆိုင်မှုတွေအတွက် အမှန်တကယ် ဝယ်လိုအား ရှိလာမယ်လို့ ယုံကြည်ပါတယ်။